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Por Ana García-Cabrera Calvo, abogada del despacho especializada en Urbanismo
Las edificaciones irregulares han generado y continúan generando una enorme problemática en la comunidad autónoma andaluza. La Consejería con competencia en materia de urbanismo cifra en 300.000 las edificaciones irregulares en Andalucía.
La proliferación de construcciones ilegales ha acarreado graves perjuicios a la sociedad entre los que destacan la inseguridad jurídica y el daño ambiental.
La inseguridad jurídica viene motivada por el origen ilícito de estas edificaciones y por la inexistencia, hasta hace relativamente poco, de un régimen jurídico propio que las regulase. Esto ha dado lugar a que en multitud de ocasiones terceros de buena fe las adquiriesen sin conocer su origen ilegal y sin saber las serias limitaciones que ello conllevaba.
El daño ambiental lo produce no solo su impacto paisajístico sino también los precarios sistemas de abastecimiento y saneamiento que en muchos casos han sido implantados y que no cuentan con unas mínimas garantías de seguridad y salubridad.
La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) nació con la vocación de erradicar las edificaciones irregulares. Estableció un régimen muy estricto que eliminaba casi por completo la posibilidad de construir en suelo no urbanizable e incluía severos procesos disciplinarios dirigidos a sancionar a los infractores y a reponer lo indebidamente construido a su estado anterior. En esta misma línea se mantuvo el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía aprobado por Decreto 60/2010, de 16 de marzo (RDUA).
Ahora bien, ya sea por falta de voluntad o de medios, la Administración no ha ejercido su potestad disciplinaria en los plazos que la Ley le confería al efecto. Y en la actualidad existen multitud de construcciones y edificaciones ilegales frente a las que ya no es posible actuar por haber transcurrido más de seis años desde la completa finalización de la obra.
Para ordenar esta situación, dotar de un régimen jurídico a tales edificaciones y garantizar en ellas unas condiciones mínimas de habitabilidad, se dictaron varias disposiciones normativas (Decreto 2/2012, de 10 de enero, que regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía y Orden de 1 de marzo de 2013, que aprueba las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística) y se modificó la LOUA hasta en dos ocasiones (Ley 6/2016, de 1 de agosto y la Ley 2/2018, de 26 de abril). Sin embargo, con el transcurso del tiempo se ha evidenciado que tales disposiciones no han obtenido los resultados esperados.
El 26 de septiembre de 2019 entró en vigor el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Esta norma sustituye a las anteriores y regula en un único texto legal toda la normativa en materia de edificaciones irregulares. Su finalidad es adoptar medidas urgentes que minimicen el impacto territorial, ambiental y paisajístico que provocan las edificaciones irregulares existentes, haciéndolo de manera simple, clara, actualizada y flexible.
Las principales novedades del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, respecto a la regulación anterior son las siguientes:
– En el cuanto a las edificaciones individualmente consideradas, mantiene idéntico el régimen de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO). Esto es, permite reconocer como tales a aquellas edificaciones irregulares para las que no sea posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística. Ahora bien, determina que dicho régimen es independiente de la clase de suelo dende se ubique la edificación, así como de su forma de implantación. Esto posibilita que puedan reconocerse las construcciones ubicadas en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable y sin perjuicio de que sean aisladas o estén integradas en un asentamiento. Una vez declarada la situación de asimilado a fuera de ordenación pueden llevarse a cabo obras de conservación para mantener las condiciones de seguridad y salubridad y conectarse a los servicios básicos
– En lo que respecta a las agrupaciones de edificaciones irregulares, introduce la posibilidad de formular Planes Especiales para la adecuación ambiental y territorial de aquellas que, ajustándose a la problemática real de cada ámbito, resuelvan de manera conjunta el acceso a los servicios básicos. La aprobación de los Planes Especiales permite la posterior ejecución de obras de conservación y reforma e incluso la construcción de elementos auxiliares que no supongan ampliación.
– Vuelve a regular el régimen de la incorporación de las edificaciones irregulares al planeamiento general municipal. Sin embargo, lo hace simplificando la regulación anterior y flexibilizando los requisitos de manera que los corporaciones locales tengan mayor margen de decisión. Una vez aprobado el planeamiento que las incorpora, las construcciones resultan legalizadas pudiéndose acometer en ellas cualquier tipo de obra (conservación, reforma e incluso ampliación) siempre conforme a los parámetros urbanísticos fijados por el Plan General de Ordenación Urbanística.
– Elimina de declaración de innecesariedad de licencia y exige la licencia de segregación con el fin de evitar procesos de parcelación ilegales.
– Castiga la publicidad por cualquier medio de obras, actos y usos del suelo disconformes con la ordenación urbanística que pueda inducir a error a los posibles adquirentes.
– Tipifica también como infracción la emisión de certificados técnicos que no se ajusten a la realidad.
En definitiva, el Decreto Ley 3/2019, de 24 de septiembre, sin ser una norma radicalmente distinta a las anteriores, abre la puerta a la regularización y legalización de muchas construcciones que hasta ahora no tenían esa posibilidad gracias a la ampliación de supuestos en los que cabe el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación y a la flexibilización de los criterios para su incorporación al planeamiento. La nueva figura del Plan Especial resulta esencial para solventar el acceso a los servicios básicos y reducir el impacto territorial, ambiental y paisajístico en las agrupaciones de edificaciones irregulares que no puedan incorporarse al planeamiento
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