Por Eduardo Ruiz, socio fundador de GVA Gómez-Villares & Atencia
El modelo de préstamos hipotecarios en España ha sufrido en el último lustro profundas modificaciones, llegando a esbozar un nuevo escenario prácticamente irreconocible, si lo comparamos con el que fuera concebido en la antigua Ley Hipotecaria.
A este respecto, la normativa europea de defensa de los consumidores y usuarios ha supuesto un gran impulso en materia hipotecaria aunque, en más ocasiones de las que sería deseable, dicho cambio normativo ha venido también provocado por los sucesivos pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sentido contrario a nuestra normativa y jurisprudencia –en ocasiones con mayor y otras con menor acierto, debemos añadir-.
Las cuestiones controvertidas que se suscitan en relación al préstamo hipotecario parecen interminables: desde la información previa a la contratación, hasta el indeseable final de la ejecución hipotecaria, pasando por la consumación del propio contrato (cláusulas suelo, gastos, intereses moratorios, etcétera).
¿Qué consecuencias tiene la declaración de abusividad de la cláusula suelo en sede de ejecución hipotecaria? ¿Qué debemos esperar (y cuánto) acerca de la cuestión prejudicial planteada por el propio Tribunal Supremo en relación a la cláusula de vencimiento anticipado? ¿Cuántas cuotas se deberán impagar, para que el banco pueda ejecutar la garantía hipotecaria?
Lo cierto es que algunas de estas cuestiones serán resueltas (o, cuanto menos, reguladas) en la nueva Ley Hipotecaria, anunciada por el ministro De Guindos. Actualmente, ya ha sido publicado el Anteproyecto de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, con el objeto de incorporar a nuestro ordenamiento el régimen de protección previsto en la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
Mediante dicha normativa europea pretende establecerse un régimen específico de protección de las personas físicas que participen como deudoras, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial. Sea cual sea el resultado final y, aunque resulte paradójico, vistos los antecedentes normativos nos atrevemos a adelantar que las medidas recogidas no contentarán a los consumidores y tampoco al sector bancario.
Es turno ahora del Ejecutivo de sopesar. A un lado de la balanza, la protección de los legítimos intereses, tanto económicos como sociales, de los consumidores -principio esencial de nuestro ordenamiento jurídico que encuentra su reflejo en el art. 35 de nuestra Carta Magna, así como el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, y que debe actuar particularmente frente a la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos.
En el otro, un mercado de préstamos hipotecarios que ya ha demostrado en ocasiones anteriores cómo “más seguridad” suele traducirse en una disminución de los créditos concedidos, la necesidad de mayores garantías de pago y, en última instancia, menos acceso al mercado inmobiliario. Y es que la protección al consumidor y usuario, como ya declarara el propio Tribunal de Justicia de Luxemburgo, “no es absoluta”.
En próximas artículos trataremos en mayor profundidad éstas y otras cuestiones hipotecarias controvertidas.
