La nulidad de las juntas clandestinas: cuando la costumbre se hace ley
Por Ana Hidalgo Díaz, abogada del despacho
Artículo publicado originalmente en LegalToday.com
La exposición de motivos del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, establece que, tales medidas urgentes, adoptadas por el Gobierno, han tenido entre otras finalidades la de apoyar a todos los ciudadanos, es decir, a los trabajadores, a las familias, a los autónomos, prestando una especial atención a aquellos más vulnerables.
Una de las medidas a destacar es la que contiene su artículo 1, que establece la eventual suspensión de los lanzamientos, o en su caso de la tramitación del propio procedimiento de desahucio derivado de contratos de arrendamiento de vivienda suscritos sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuando la persona arrendataria acredite encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida (como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19), que les imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas que convivan con ella.
Hasta la modificación operada por el Real Decreto-ley 8/2021 de 4 de mayo, la referida suspensión estaba previsto que extendiera sus efectos hasta el final del estado de alarma. Con la entrada en vigor, en mayo pasado, de la norma antes indicada, las medidas dejarán de surtir efecto el 9 de agosto de 2021.
Como puede verse, la suspensión del procedimiento de desahucio, o del lanzamiento, no es automática, señalando la norma que, para que tenga lugar, el arrendatario debe acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad social o económica que se indican en dicho texto.
Por un lado, la persona obligada a pagar la renta de alquiler ha debido pasar a la situación de desempleo, expediente temporal de regulación de empleo, o ha debido ver reducida su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, siempre que, por ello, los ingresos del conjunto de los miembros de la unidad familiar no alcancen, en el mes anterior a la solicitud, los límites fijados por la norma, y, en segundo lugar, es preciso también que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Y todo ello, siempre que el arrendatario, o cualquiera de las personas que compongan la unidad familiar, no resulte ser propietaria o usufructuaria de alguna otra vivienda en España
También se deberá tener en cuenta si el propio arrendador, que es parte afectada por la suspensión, se encuentra a su vez en una situación económica desfavorable, señalando la norma que puede alegar esta circunstancia, acreditándola de la misma manera que el arrendatario.
De todo ello se dará traslado a los servicios sociales para que informen si está acreditada la vulnerabilidad económica, a fin de que por el Juez se dicte la resolución que proceda al respecto de la suspensión solicitada, valorando la situación de una y otra parte.
Acreditada la situación de vulnerabilidad, y siempre dentro del plazo máximo de suspensión (que decaerá el 9 de agosto de 2021) las administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de las personas en situación de vulnerabilidad.
Las medidas anteriores están orientadas a proteger a los colectivos vulnerables en esta situación de crisis generalizada, cuyas consecuencias han provocado situaciones dramáticas en multitud de familias que han visto paralizados o disminuidos sus ingresos sin poder hacer frente a sus gastos mínimos.
Como puede apreciarse en los mecanismos establecidos por las normas citadas, se contempla el posible perjuicio que tales medidas pueden causar a aquellos arrendadores que, mientras se sustancian los trámites sobre si procede el otorgamiento o no de la suspensión, se ven constreñidos a no poder disponer de sus propiedades, para sí mismos o para poder alquilarlas a terceros, resultando complejo hallar una situación de equilibrio en cuanto a las medidas a adoptar, cuando la situación de vulnerabilidad social o económica afecte a ambas partes por igual.
Al menos, la entrada en vigor el Real Decreto 401/2021 de 8 de junio, establece la posibilidad para los arrendadores de solicitar una compensación por el período que medie entre que se acuerde la suspensión prevista en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y el momento en el que la misma se levante por el juzgado o por alcanzar el límite temporal del 9 de agosto de 2021.
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