Por los departamentos de Derecho Civil y Mercantil del despacho
El pasado 23 de diciembre de 2020, se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.
Ante la falta de regulación expresa sobre la exoneración del pago de la renta por causa de fuerza o por declaración de estado de alarma u otras causas tanto en la a Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, (a excepción de lo dispuesto en el art. 26), como en el Código Civil, el Real Decreto-ley establece medidas para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Se distingue para ello dos supuestos:
- ARRENDADOR EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA O GRAN TENEDOR (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2):
En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, el arrendatario podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar al arrendador una de las siguientes alternativas:
- una reducción del 50 por ciento de la renta (no de otros gastos) durante el tiempo que dure el actual estado de alarma, sus prórrogas y cuatro meses más.
- una moratoria mientras dure el actual estado de alarma y cuatro meses más, con devolución fraccionada sin intereses en hasta dos años.
El arrendador deberá elegir entre las dos opciones. Si no lo hace, se aplicará la que proponga el arrendatario.
- ARRENDADOR DISTINTO DE EMPRESA PÚBLICA O GRAN TENEDOR:
El arrendatario podrá solicitar al arrendador, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. Se podrá hacer uso de la fianza, con la obligación del arrendatario de reponerla.
No se establece el plazo del aplazamiento, por lo que puede entenderse que no será obligatorio aceptarlo para el arrendador. Pero si acepta, se establecen una serie de beneficios fiscales.
Para acceder a cualquiera de las modalidades, se deberán cumplir los requisitos establecidos en el art.3 del Real Decreto-Ley que deberán ser acreditados con la presentación de la documentación relacionada en el art. 4 del mismo, contemplándose las consecuencias de las declaraciones indebidas.
