Por Ignacio Laín Corona
1. GASTOS CONSIDERADOS EN LA STS
1.1. Gastos notariales y registrales
A) Reclamables
-Identificación: son “gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral” para la constitución de la garantía real.
-Fundamento de la STS: “Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC) (…) Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU)”.
-Norma Sexta del Anexo II del Arancel de los Notarios, aprobado Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre: “La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente”.
-Norma Octava del Anexo II del Arancel de los Registradores de la Propiedad, aprobado por Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre: “Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria, se abonarán por el transmitente o interesado”.
-Artículo 89.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (TRLGCU): “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables”.
-Artículo 89.3 del TRLGDCU: “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”.
B) No reclamables
– Los del préstamo, dado que “el beneficiario del préstamo es el cliente” (STS).
– Los de la compraventa cuando ésta sea entre particulares (no habrá abusividad de la cláusula).
– Si en la compraventa la parte vendedora es una entidad bancaria, se aplicará, al igual que si lo fuese cualquier promotora, o empresario o profesional, el TRLGDCU, y se podrán reclamar, en su caso, frente a la misma los gastos de la compraventa que se impongan al comprador y que, por ley, no tenía que asumir.
1.2. Tributos
A) Reclamable: AJD
-Identificación: aquellos pagos tributarios atribuidos al prestatario pese a que la entidad bancaria sea “sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese”.
-Fundamento de la STS: “(…) tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho”.
-Artículo 89.3 TRLGCU: “En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas: (…)
3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas: (…).
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.
-Artículo 29 del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (TRLITP-AJC): “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”.
-Posible quiebra de la STS: parece que el TS omite el artículo 68 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo: “Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario”.
B) No reclamable: ITP
-Artículo 8 del TRLITP-AJC: “Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere.; (…) c) En la constitución de derechos reales, aquél a cuyo favor se realice este acto; d) En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario».
-Artículo 15.1 del TRLITP-AJD: “La constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo”.
1.3. Gastos de contratación del seguro de daños (no reclamable)
– Fundamento STS: “No parece que esta previsión sea desproporcionada o abusiva, por cuanto deriva de una obligación legal (art. 8 LMH), habida cuenta que cualquier merma del bien incide directamente en la disminución de la garantía. Es decir, no se trata de una garantía desproporcionada, en el sentido prohibido por el art. 88.1 TRLGCU, sino de una consecuencia de la obligación de conservar diligentemente el bien hipotecado y de asegurarlo contra todos los riesgos que pudieran afectarlo”.
2. GASTOS NO CONSIDERADOS EXPRESAMENTE EN LA STS (gastos de gestoría, de tasación y de cancelación de la hipoteca)
– Ratio del TS respecto de gastos notariales y registrales: interés principal lo tiene el banco.
– Por analogía: los gastos indicados, no expresamente abordados en la STS, los paga el prestatario, pero el interés en la tasación y en la gestión lo tiene el banco (son actos previos a la inscripción de la garantía, necesarios para ello), así como en la cancelación dado que (parafraseando a RGdlV) ésta es una “(…) una mera extensión de esa obligación de pago ya que el interés último de la existencia de una garantía es de la entidad financiera”.
